Chuyển nhượng bất động sản (mua bán nhà đất) là một trong những giao dịch phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu khách hàng không nắm rõ quy trình và quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện chuyển nhượng nhà đất và những điểm cần đặc biệt lưu ý để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng:
1. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
– Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
– Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
– Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đây là bước quan trọng để hạn chế rủi ro tranh chấp về sau.
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng.
– Dự thảo hợp đồng (nếu có)
– Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
– Giấy xác nhận nơi cư trú.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
– Giấy ủy quyền (nếu có)
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.
Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.
Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)
Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
| Lệ phí trước bạ | = | 0,5 % | x | (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh) |
Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
| Thuế TNCN phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi hoàn tất thủ tục, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên người mua.
3. Những điều khách hàng cần lưu ý khi chuyển nhượng bất động sản
Trước hết, khách hàng cần đảm bảo chỉ giao dịch với bất động sản có Giấy chứng nhận hợp pháp. Đây là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi, tránh rủi ro pháp lý. Người mua nên kiểm tra kỹ sổ đỏ/sổ hồng, đối chiếu thông tin về diện tích, vị trí, mục đích và thời hạn sử dụng đất trước khi đặt bút ký hợp đồng.
Thứ hai, ưu tiên thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch và an toàn. Việc chuyển khoản có chứng từ sẽ giúp các bên dễ dàng chứng minh nguồn tiền khi phát sinh tranh chấp. Đồng thời, có thể áp dụng dịch vụ phong tỏa tài khoản để việc thanh toán được an toàn hơn, nhất là với các giao dịch giá trị lớn.
Thứ ba, khách hàng cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch. Điều này bao gồm việc xác minh bất động sản có đang bị thế chấp tại ngân hàng. Bị kê biên thi hành án, còn nợ thuế hay liên quan đến tranh chấp nào không. Một giao dịch với tài sản đang vướng pháp lý có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cả về thời gian và chi phí.
Cuối cùng, nên lựa chọn luật sư hoặc công ty luật uy tín để đồng hành trong suốt quá trình giao dịch.
Kết luận: Với đội ngũ luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm, Công ty Luật Phú Thanh cam kết mang đến sự hỗ trợ toàn diện – từ tư vấn thủ tục pháp lý, thuế phí cho đến đại diện làm việc với cơ quan nhà nước. Chúng tôi luôn đồng hành để đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch và quyền lợi hợp pháp của khách hàng được bảo vệ tối đa.
(Phương Nguyễn)
